個人再生後は住宅ローンを利用できる?住宅ローン特則とは?

個人再生後は住宅ローンを利用できる?住宅ローン特則とは?

個人再生と住宅ローン

個人再生後の住宅ローン利用と住宅ローン特則について

債務整理を行う際に、現状の生活を一変させるようなことはなるべく避けたいですよね。特に、生活の基盤である住環境はこれまで通りにしておきたいと考える方は多いのではないでしょうか。

そこで今回は、住環境を変更することなく住宅ローンを含む借金を返済する債務整理の1つ、個人再生の特徴をご紹介します。

個人再生とは?

個人再生

個人再生とは、地方裁判所に申し立てをして債務を大幅に免責するための債務整理の一手段です。

債務者が返済可能な額について返済計画(再生計画案)(※1)を立て、その額について長期分割払いで完済を目指します。ただし、長期分割払いは分割期間3年以内(場合により5年間)で、住宅ローンなどを除く場合、債務総額が5000万円以下の個人債務者が対象です。

民事再生法に基づく、金額ごとの再生計画案の概要を示すと以下のようになります。

返済計画(再生計画案)が裁判所により認可されると、返済すべき債務金額は、5分の1から10分の1、または100万円まで減額されます。

借金が100万円未満の場合 借金全額を支払う
借金が100万円~500万円以下の場合 100万円のみ支払う
借金が500万円~1500万円以下の場合 借金の5分の1のみ支払う
借金が1500万円~3000万円以下の場合 300万円のみ支払う
借金が3000万円~5000万円以下の場合 借金の10分の1のみ支払う

(※1)返済計画(再生計画案)

個人再生を申し立てる際、債務者がいくらの債務を何回払いでいつ返済するかを、民事再生法で定める基準に従って作成する計画案のことです。計画案が裁判所に認可されれば返済債務金額を減額できます。

個人再生が住宅ローンに与える影響

個人再生が住宅ローンに与える影響

任意整理(※2)は債務整理の対象を選べるので、生活の基盤である住宅ローンを債務整理の対象から外して、その他の借金の債務整理が行えます。しかし、高額の借金を想定すると、認可されれば免責される額が多い、個人再生による債務整理を行う方が合理的です。

ただし個人再生は、原則として債務整理の対象を選ぶことができません。

個人再生を開始すると、債務整理の対象になった借金は凍結されます。そのため、裁判所によって再生計画が認可されるまでは借金の取り立てがなくなります(返済の一時凍結)。

その際、住宅ローンが残っている住宅が債務整理の対象になると、返済の一時凍結で住宅ローンの返済に未払いが生じます。そうなると抵当権の行使で住宅が競売されてしまい、その住宅に住み続けられなくなる恐れがあります。

(※2)任意整理:債務整理の一手段で、返済義務の軽減を債務者の代理人と債権者間で和解することを言います。裁判所に申し立てるのではなく、債権者と直接の和解交渉を行う債務整理です。任意整理では債務整理の対象となる借金を「任意に」選択することができるため、例えば車を手放したくない場合には、今まで通りに車のローンは返済し、債務整理の対象から外すことができます。

個人再生後は住宅ローンを利用できる?

個人再生後に住宅ローンを利用できる?

個人再生による債務整理を実施すると、その債務者の借金返済に関する信用度が個人の信用情報(※3)として記録されます。したがって、少なくともこの記録がある期間(いわゆるブラックリスト状態にある期間)は、金融機関が住宅ローン申し込みの審査段階でこの情報に触れるため、住宅ローンの審査に落ちる可能性が非常に高くなります。

いわゆるブラックリスト状態にある期間とは、個人再生で認可された返済計画に基づく返済が完了したときから5年(信用情報機関が日本信用情報機構(※4)の場合)あるいは10年(信用情報機関が全国銀行個人信用情報センター(※5)の場合)の期間を指します。つまり、個人再生が始まったときから8年から13年(場合によっては15年)は、住宅ローンの利用が非常に難しくなってしまうのです。

信用情報機関のデータベース上で自分の記録がどうなっているかは、開示請求すれば(有料ですが)開示してもらえるので、当事者であれば個人再生後にタイミングを見計らって開示請求してみると良いでしょう。

(※3)個人の信用情報:借金の申し込みを金融機関にする際、過去の借金やその返済経過、結果、毎月の収入、勤務先名などの個人情報が、信用情報機関のデータベースに登録、管理されます。この情報は、新たな借り入れをする際など、個人の信用審査に利用されます。債務整理を実行すると個人再生の場合、消費者金融が主に利用するデータベースには、5年間記録が残ります。

(※4)日本信用情報機構:消費者金融系の金融機関が主に利用している信用情報機関。個人の信用情報をデータベース化しています。通常は、複数の信用情報機関のデータベースを参照できるようにしています。

(※5)全国銀行個人信用情報センター:銀行系の金融機関が主に利用している信用情報機関。個人の信用情報をデータベース化しています。銀行の場合も、1つだけの信用情報機関を利用しているのではなく、日本信用情報機構のデータベースも利用しています。

ローンの融資基準について

ローンの融資基準

住宅ローンを申し込んでから融資額が確定するまでに実施される、金融機関などの審査の基準について、大まかにその流れと内容を確認しましょう。

すべての審査が終わるまで詳細に調べられるので、時間がかかる(1カ月以上)ことを念頭に置きつつ、審査項目の質問には、正直に答えなければなりません。回答に嘘偽りがあると信用を失います。配偶者の借金など忘れがちな情報も漏らすことなくすべて申告するよう心掛けましょう。

個人再生後、ブラックリスト状態の期間は融資が非常に厳しい状況ですが、ローンの頭金をより多く準備していると、ローンの融資基準の1つである頭金の多さにおいて高評価されます。単にブラックリスト状態が解消するのを待つのではなく、審査に通るためにできる準備は、普段からしておかなければなりません。

事前審査

住宅ローンでは、事前に「住宅ローンを利用できそうかどうか」を審査する、事前審査(仮審査と呼ぶこともあります)があります。

住宅を建設、または販売する工務店などとの工事請負契約や売買契約が締結された後で「住宅ローンの審査に通らない」ということがないようにするためのものです。

事前審査の審査項目は、ローンを始める債務者の年齢やローンを完済したときの年齢、健康状態、会社の勤続年数、年収、年収に占める返済額の負担率、現在の借り入れ状況など多岐にわたります。

この段階で個人の信用情報も照会されるので、ブラックリスト状態にある場合は審査に落ちる可能性が高いでしょう。

本審査

事前審査が通った後で工事請負契約や売買契約が締結されます。ただし、契約締結後の本審査に通らないということもあるので、契約書には本審査が通らない場合には、契約を解除でき手付金も返還される「融資利用の特約」を入れておきましょう。

本審査では、工事請負契約書や売買契約書、本人確認書類、所得証明書類、他に借り入れがある場合、残高証明書などが審査の対象になります。

連帯債務者の必要性について

連帯債務者の必要性について

住宅を筆頭者の個人名義で建築、または購入する場合の債務者は1人です。しかし、夫婦の収入の合計で住宅ローンを利用する場合など、夫婦の債務で1つの家を建築、または購入する場合は債務者が複数になり、お互いにその債務に対する同等の返済義務を生じます。

そしてこの場合、夫に対する妻、または妻に対する夫がそれぞれの連帯債務者になります。

連帯債務者を設定することで住宅ローン利用の必要事項を満たし、それぞれに住宅ローン控除が受けられるため、税制上のメリットもあると言えるでしょう。

また、連帯債務者を立てると、一方が自己再生後のブラックリスト状態の場合でも、他方の信用情報が高評価であれば、新たなローンを利用できる可能性も生まれます。

なお、連帯債務者がいる状況で、一方が住宅ローンを含む個人再生を行う場合、他方はその住宅が競売に付されないようせっせと返済を続けることも可能です(実際には、後述する「住宅ローン特則」を利用することになります)。

銀行系の住宅ローンについて

銀行系の住宅ローンについて

銀行系のローンの審査は、住宅ローンに限らず比較的厳しいとされています。

特に、銀行系の住宅ローンを個人再生で債務整理すると、信用情報機関である全国銀行個人信用情報センターでのブラックリスト状態が10年以上続くことになってしまうため、個人再生後10年~数年はローンを組んだり借り入れをしたりすることが難しくなるでしょう。

減額承認とは何か

減額承認

住宅ローンの貸付希望額とその住宅を担保にしたときの換金予測額(住宅の価値)に差がある場合、その差分を引いた額だけの住宅ローンが利用できることがあります。また、負債者の返済能力や他の借金状況を考慮し、貸付希望額に沿うことはできないが、多少の減額をすれば住宅ローンが利用できる、という場合もあります。

このように、住宅ローンの貸付希望額を下回って審査に通すことを減額承認と言います。

個人再生後に住宅ローンを申し込む場合、返済能力をはじめとするそのときの信用情報の審査結果により、減額承認があるかもしれません。

住宅ローン特則とは?

住宅ローン特則とは何か

個人再生の対象になる借金のうち、住宅ローンに関しては何らかの特則を設けて個人再生による再建の道を開く方法はないのでしょうか。

以下では、この課題に対する1つの答え「住宅ローン特則」を解説します。

住宅ローン特則とは何か

住宅ローン特則とは、民事再生法で「住宅ローンについて、返済計画に基づく返済とは別の支払条項を定める」と規定されている、住宅資金貸付債権に関する特則です。

個人再生でこの住宅ローン特則を適用して債務整理をすれば、手放したくない住宅のローンはこれまでと同じように返済を継続すること(約定型)で、その住宅を手放さなくても生活再建の道を開くことができます。

住宅ローン特則には約定型をはじめとしていくつかの類型があるため、以下で1つずつ確認しましょう。

ちなみに、「個人再生とは」で示した再生計画案の個人再生の対象になる借金額には、「住宅ローン特則」を利用した場合の金額を示してあります。そのため、住宅ローンの返済額は含まれていません。

約定型

個人再生の申し立てによる影響を生じさせずに、これまでの返済方法通りに返済するものです。多くの場合、約定型の住宅ローン特則を設けて住宅ローンを除いた債務整理を行うことになります。

期限の利益回復型

住宅ローンの支払いに滞納がある場合、期限の利益回復型の住宅ローン特則をつけた再生計画を裁判所へ提出し、認可してもらうことで、これまでの滞納をなかったことにして再度住宅ローンの返済を分割で続けられるようにするものです。

弁済期限延長型

弁済期限延長型の住宅ローン特則では、住宅ローンの返済期間を法律で決められた範囲内(最長10年)まで延長(リスケジュール)できます。

元本猶予期間併用型

支払期間の延長(リスケジュール)に加えて、返済期間中の期間、元本の一部の返済を猶予してもらうものです。

元本猶予期間併用型の住宅ローン特則はあくまでも猶予であり、返済期間が終了すると猶予された額の返済が始まります。

同意型

住宅ローン債権者の同意を得ることで、上記3つ(期限の利益回復型、弁済期限延長型、元本猶予期間併用型)の型での返済方法に、さらに変更を加えて返済ができるものです。

住宅ローン特則を利用するための要件

住宅ローン特則を利用するための要件

約定型の住宅ローン特則を利用すると、手放したくない住宅のローン返済は今まで通り返済し続けることになります。加えて、個人再生の返済計画に基づき、原則3年以内に債務整理対象の借金を減額されているとはいえ、返済していかなければなりません。

このことからも、住宅ローン特則を利用する個人再生は、債務者の安定した収入、それまでの返済に滞納がないかなど厳しく審査されます。

安定した収入がないことが原因で個人再生に至った場合、住宅を手放すことなく個人再生で再建の道を探るには、債務整理を依頼する代理人との綿密な打ち合わせと具体的に実行できる計画の見極めが重要です。

住宅ローンの返済がある状態での個人再生時は住宅ローン特則の確認を忘れずに

今回は、個人再生後は住宅ローンを利用できるのかについて、また、住宅ローン特則とは何かについてご紹介しました。

債務整理の一種である「個人再生」を行った場合、新たに住宅ローンを利用することは困難です。しかしすでに利用している住宅ローンについては、住宅ローン特則を適用することで住宅を手放すことなく債務整理をすることが可能です。住宅ローンの返済がまだ残っている状態で個人再生を考えている方は、住宅ローン特則についても忘れずに確認しておきましょう。

大山 敏和
大山 敏和

CFP(R)認定者/社会保険労務士/年金アドバイザー
アクシス社会保険労務士事務所代表

2014年8月CFP(R)認定、ファイナンシャルプランナーとしてお客様個人の資産状況分析、および資産形成・運用ノウハウのアドバイスならびにご提案を長期ライフプランとして提示。将来、老齢年金受給世代になったときに豊かに暮らせるライフプランの構築をターゲットに現役世代から見据えるライフストラテジーの確立を応援している。

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